7 
TL;DR
Trenutno sam u procesu kupovine stana, novogradnja na vidikovcu. Ukoliko se odlučite na sličan korak, istražite investitora koliko god možete, i ukoliko naidjete na bilo kakve nedoumice pitajte direktno samog investitora o istim, zatim odgovor prenesite advokatu i prema tome pravite zaključak.
Esej:
kako da razmišljam novogradnja vs. stari stanoviNisam strastveno opredeljen ni za jednu stranu, medjutim skok cena koji se odnosi i na jedne i na druge je prilično jak. Ja sam se odlučio za novogradnju iz razloga što ako bih išao sa starogradnjom, sigurno bih morao da radim renovaciju koja bi bila 20k+, što bi na kraju uglavnom ispadalo više nego sam stan u novogradnji.Takodje novogradnja nam pruža da dobijemo račun za sam stan, a s obzirom da mi je ovo prva nekretnina, onda mogu da radim povrat poreza, što nije zanemarljiv novac. Koliko znam, povrat poreza se dobija na 40m2 i onda po 15m2 po članu domaćinstva.
izbor agencije, advokata i ako postoje drugi ekspertiImam veliku sreću da mi je jedan od najboljih prijatelja advokat, tako da nemam neki poseban savet, al' nikako se ne bih u ovaj proces upuštao bez istog. U neku ruku sam "protiv" agencija, jer imao sam vremena da odvojim po pola sata dnevno i pratim šta se daje na oglasima i tako nalazim potencijalne prilike.
kako da razmišljam i kako da se informišem o kreditimaMeni je ovo bilo toliko strano, al' zapravo je mega jednostavno. Početni korak je da u kojoj god banci si trenutno zakažeš razgovor za stambeni kredit. Zatim će radnik iz banke 3 puta da lupi po tastaturi i da ti prosledi par nekih papira, koji redovnim čitanjem imaju sve više smisla. Naravno pripremi sve što ti nije jasno i pitaj agenta u banci. Naš agent je bio vrlo ljubazan i dala nam svoj email, pa smo se za dodatna pitanja tako raspitali.Još uvek nismo digli kredit jer se kod novogradnje to radi malo kasnije, al' nakon što smo dobili okvirno rang kredita koji možemo da dobijemo, znali smo koje su nam mogućnosti.Sledeći korak koji ćemo probati kada dodje vreme za dizanje kredita, je da odemo u par banaka i igramo klasičnu igru "kakve uslove za stambeni kredit biste nam dali ako predjemo kod vas banku?"
kada je dobar trenutak za kupovinu budući da tržište nekretnina ne daje znake da će prestati da raste uskoroTo sam se i ja pitao, nekim početničkim istraživanjem (koje ne mora biti tačno) razumeo sam da će cene i dalje nastaviti da skaču, tako da dobar trenutak je verovatno juče 😅
koliko novca bih trebala da pripremim za celu akcijuRezervacija samog stana u novogradnji je nas (moju dragu i mene) koštala 5k eur, kada dodje do potpisivanje predugovora sa investitorom, tu se plaća minimalno 20% učešća od vrednosti stana, ako je primer stana od 80+ kvadrata, a recimo da je kvadrat 2k (što je vrlo optimistična cena), učešće je onda oko 32k eur (naravno možeš oduzeti 5k koje smo dali za rezervaciju). Nakon toga toga, kada izgradnja zgrade dodje do 80% tad se ide u banku i pokreće proces dobijanja kredita. Sami troškovi oko kredita variraju, al' ja sam računao da će sigurno ispasti oko ~2k eur. To je ono što znam za sad.
Van tvojih pitanja evo nekih napomena koje mogu biti vredne:
Ukoliko se ide s novogradnjom, istražite investitora. Pogledajte sve što je dostupno na APR-u. Na APR-u takodje postoje gradjevinske dozvole, tako da pogledajte i tu dokle su stigli. Sama gradnja može da krene (koliko sam shvatio) i ako nemaju gradjevinsku dozvolu, al' je investor morao da dobije odobrene lokacijske uslove. Zatim na e-katastru, proverite da li investitor zapravo poseduje parcelu na kojoj se gradi sam objekat.
Ukoliko se sami objekti grade na nekom "novom" prostranstvu, pokuštajte da nadjete urbanistički plan opštine (ukoliko postoji) i proverite da li će to naselje imati bilo kakvog smisla ili će jedni drugima graditi na glavama.
Parking/Garaža postaje sve redji pojam u Beogradu, ukoliko postoji opcija definitivno uzeti bar jedno mesto, ako ne i dva. Parking mesto se sutra može rentirati.
Proveriti način na koji će biti uvedeno grejanje. I koja će firma biti zadužena za to.
Sigurno sam nešto zaboravio, al' to je donekle ono što znam jer se trenutno nalazim u samom procesu.Ukoliko neko ima dodatna pitanja, tu sam da podelim ono što znam.
✌️
9 
Hvala ti, ovo je izvanredno vredno! Radoznala sam oko ove poslednje stavke koja se tiče grejanja, kako ste vi razmišljali o tome i šta su uopšte standardi u novogradnji iz onoga što ste istraživali, centralno ili nešto drugo? To nam je bitan faktor jer ne bismo želeli centralno, ali ne znam koliko to onda sužava izbor.
Sorry na kasnijem odgovoru.
Ono što je mene interesovalo oko grejanja je najviše finansijski aspekt, većinu svog života bio sam svedok da se grejanje suštinski plaća cele godine kroz infostan, bio ti u stanu i koristio to grejanje ili ne.
Medjutim nedavno sam doživeo mindblown (možda je ovo common knowledge ¯\_(ツ)_/¯ ), saznavši da grejanje zapravo može da se plaća po utrošku, čak i ako je centralno grejanje, ukoliko postoje kalolimetri.
Tako da sam se najviše interesovao za način obračunavanja grejanja, da li će plaćanje biti na osnovu utrošene energije ili nekom proseku ili šta već treće postoji.
Da li možeš da pojasniš deo oko učešća, konkretno mi nije jasno da li se plaća investitoru ili banci? I zar ne bi trebalo da se plaća učešće u trenutku kada se i dobija kredit?
1
Učešće plaćaš investitoru, mi smo platili godinu dana ranije od podizanja kredita.
2
Kao što kaže Zoja, plaćaš investitoru, onda kad se potpiše predugovor. Pošto je naša zgrada bila već useljiva, potpisali smo predugovor, imali 7 dana da platimo učešće na račun investitora, do tad smo dogovorili banku, ali tek potom je počeo proces dobijanja kredita. Kad smo dobili zvanično kredit (za nekih mesec dana, ali to može biti i duže) potpisali smo ugovor i odmah sutradan je banka prebacila novac investitoru za ostatak iznosta stana.
Ali ukoliko kupuješ stan u zgradi koja nije još izgrađena, ne možeš da uzmeš kredit dok zgrada ne bude gotova 80%, zato se učešće može dati kao u Zojinom slučaju godinu dana pre podizanja kredita.
1
Kupovina stana u izgradnji jeste rizična, moraš da se prepustiš investitoru i da veruješ u njegov projekat, upravo zbog toga je i cena za stan povoljnija za tebe, jer preuzimaš tu dozu rizika a investitoru si omogućio plasman unapred po ugovorenoj ceni.
Medjutim, svakako ne plaćaš punu cenu unapred, nego se na tržištu ustalila praksa kao što je Đorđe naveo, prvo rezervacija, pa učešće, pa ostatak dogovrene cene, sve u određenim fazama. BAnka naravno ulazi u fazi kad je rizik već minimalan ili ga nema.
TAko da, sve plaćaš investitoru, on je prodavac....i kada dobiješ kredit, uglavnom banka plaća direktno investitoru, ti njihov novac ne vidiš. Učešće se daje isto tako investitoru, ali ne u momentu odobrenja kredita nego pre toga, kao svojevrsnu garanciju i finansijsku podršku projektu izgradnje. KAda ti odobre kredit onda se isplaćuje ostatak cene jer je rizik već kao što rekoh minimizovan.
NAdam se da sam uspela odgovoriti na tvoje nedoumice, da ne bi lutao ili zazirao od kupovine. Tu dobar advokat može da pomogne, da brže i efikasnije proveri određene važne stvari i da budućem vlasnik objasni ono što je normalno i uobičajeno, od onoga što nije normalno i potencijalno diže crvenu zastavicu.
Srećna kupovina svima!
Skrenuo bih pažnju da i prilikom kupovine prvog stana u starogradnji možete ostvariti pravo na poresko oslobođenje, prema kvadraturi koju ste naveli. Radi se o oslobođenju od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji se obračunava po stopi od 2.5%.
2
Neregistrovani korisnici mogu videti samo jedan komentar — registracija je besplatna i može da traje i samo 10s putem Linkedina. Na ovom postu su još učestvovali:
Zoja Kukić
Transforming the world through startups II Getting more girls in tech
Aleksandar Popovic
Dubravka Vilotić
Project Manager at Vast (Acquired by Vroom Jan 2021)
Nevenka Rangelov
Director of entrepreneurship development at Startit
Milan Marković
Software & DevOps Engineer
Petar Mišković
Attorney at Law at Advokatska kancelarija Petar Mišković - PM Law
Jelena Susa
Attorney at Law
